Finanza e Risparmio

Mutui e tassi, mini-schiarita

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di Mariarosaria Marchesano

Il crack delle banche californiane e il temuto rischio contagio per l’Europa hanno sicuramente posto un dilemma alla BCE: proseguire nella lotta all’inflazione o prendersi una sosta per salvaguardare la stabilità monetaria? A prescindere dalla decisione di giovedì 16 marzo, le previsioni di mercato basate sull’andamento dei futures dell’Euribor sulla Borsa di Londra vedono per la prossima estate un tasso finale che è poco inferiore al 4 per cento (circa 3,8%).

L’attesa per la crescita del parametro che sta alla base del calcolo dei mutui a tasso variabile è cioè solo di pochi decimali inferiore a quella di qualche settimana fa. Vuol dire che gli investitori si attendono un rallentamento della stretta monetaria per effetto dei timori di contagio del crac finanziario americano, ma minimo: di sicuro non un’inversione. Come si rifletterà tutto questo sulle tasche degli italiani?

Il Settimanale lo ha chiesto a Guido Bertolino, responsabile Business Development di Mutuisupermarket, che sui futures dell’Euribor ci lavora ogni giorno: «L’impatto di ogni aumento dei tassi della BCE sui prestiti per la casa si vede con un ritardo di almeno uno o due mesi – dice Bertolino – Basti pensare che l’ultima rata pagata a fine febbraio è stata calcolata sulla base dell’Euribor di gennaio, mentre abbiamo in corso già due nuovi aumenti (febbraio e marzo) e un terzo potrebbe esserci a maggio. Così il rincaro che i mutuatari subiranno entro la prossima estate rispetto a inizio anno può essere molto rilevante perché stiamo parlando di una differenza di 180 basis point, anche se molto dipende dall’ammontare del prestito e dalla sua durata».

Due sono i casi base che si possono simulare, secondo Mutuisupermarket. Il primo è quello di un mutuo di 25 anni a tasso variabile sottoscritto cinque anni fa, di 130mila euro. L’importo della rata che nel 2018 era di circa 460 euro è salito a 640 euro a febbraio di quest’anno e aumenterà a 760 euro entro la prossima estateSe prendiamo, invece, il caso di un mutuo trentennale di 250mila euro sottoscritto nel 2007, quindi nell’anno precedente alla crisi di Lehman Brothers, si vede che la rata iniziale di 1.300 euro ha beneficiato del forte ribasso che c’è stato negli anni dei tassi a zero, raggiungendo un minimo di 820 euro a gennaio 2022, per poi risalire a 979 euro a febbraio 2023. Per luglio arriverà almeno a 1.070 euro. Si tratta di stime che possono variare a seconda dei piani di ammortamenti delle singole banche e dal capitale residuo, ma danno l’idea dei rincari con cui le famiglie devono fare i conti.

«Non è un caso che stiamo registrando un massiccio passaggio al tasso fisso che ormai rappresenta il 96 per cento del totale delle richieste dei prestiti, e mi riferisco sia a quelle nuove che alle surroghe», prosegue Bertolino, il quale ricorda anche come il costo di un finanziamento a tasso fisso sia diventato, per un disallineamento dei parametri che ha pochi precedenti nella storia, solo di pochissimo più costoso rispetto a quello a tasso variabile se non addirittura lo stesso.

«Consiglierei a chi vuole proteggersi dai futuri aumenti di non perdere tempo perché questo è il momento per bloccare l’importo della rata tenendo presente che per chi ha un Isee inferiore a 35mila euro le banche sono obbligate per legge e rinegoziare i mutui offrendo ai clienti la possibilità di passare al fisso a costo zero».

E per chi ha un Isee superiore a 35mila euro? «Molto dipende dal capitale residuo: la domanda di surroga ha maggiori probabilità di essere accettata dalla banca se restano da pagare almeno 80-90mila euro». Il dubbio che molti hanno è se conviene affrontare una surroga nella prospettiva di una futura riduzione dei tassi d’interesse. «Io questa prospettiva francamente non la vedo almeno nel medio periodo – taglia corto Bertolino – l’epoca dei tassi a zero o negativi è stata un’eccezione che difficilmente si ripeterà. In ogni caso, nulla vieterebbe di fare una nuova surroga cercando il tasso più conveniente sul mercato in quel momento.

Non vedo tante soluzioni a disposizione di una famiglia per affrontare l’incertezza: bloccare la rata di un mutuo a tasso variabile passando a un fisso che ha quasi lo stesso costo è un’opportunità da non perdere». Basta guardare alle offerte che ci sono in questo momento: il miglior Tan di un mutuo a tasso fisso oscilla tra il 3,5 e il 3,7 per cento, mentre il migliore Tan di un variabile è compreso tra 3,4 e 3,5 per cento con la prospettiva di futuri rincari legati agli aumenti BCE.

Ma c’è anche un altro effetto che si sta manifestando: la quasi totale sparizione delle richieste di mutui con il cap, di gran moda nel 2022 sono stati soppiantati anche questi dal fisso.